Interview met Jeroen van der Lelie, Universiteit Leiden

Beschrijving

‘Een grasveldje vonden ze vroeger ‘loze ruimte’. Nu zijn we er blij mee; dat wordt een parkje. Want de universiteit is een leefomgeving. Dat versterken we, in gebouwen en omgeving,’ vertelt Jeroen van der Lelie van Vastgoedbedrijf Universiteit Leiden. Hun werk verandert op alle fronten. Recent hoogtepunt: 25.000 m2 V&D in Den Haag transformeren tot universiteitscampus.

Bij de Universiteit Leiden denk je aan grachtenpanden in de oude binnenstad. Maar hun vastgoedbedrijf is ook actief op het Bio Science Park aan de westrand van de stad (A44) en enkele locaties in Den Haag. Ze beheren zo’n 400.000 m2 vastgoed voor 6.000 medewerkers en 33.500 studenten. ‘De afgelopen jaren is het fors gegroeid qua studenten en medewerkers, maar niet in vierkante meters’, vertelt Jeroen van der Lelie, hoofd projectmanagement. ‘Dus we zijn de gebouwen veel efficiënter gaan gebruiken. Tegelijkertijd kijken we niet alleen naar de functie van het gebouw, maar ook naar de beleving. Wij streven naar een plek die zo aantrekkelijk is dat men er wíl zijn, in plaats van móét zijn. Dat krijgt aandacht tijdens het hele ontwerpproces.’

Waartoe leidt dat?
‘Hogere kwaliteit van de studieplekken, koffiehoeken, het groen, binnen en buiten. Daarbij telt hoe het er uitziet, maar ook: dingen de juiste plek geven. Studieverenigingen stopten ze vroeger wel eens in de kelder, omdat ze zo rommelig waren. Die geven we nu een centrale plek, waardoor ze zichtbaar zijn. Daardoor voelen zij zich belangrijk, wat ze ook zijn. En daardoor zijn ze ook niet meer zo rommelig.’

Wordt jullie werk steeds breder?
‘Zeker. We werken met zo’n vijftig man aan projectmanagement, beheer & onderhoud, gebiedsontwikkeling, informatiemanagement, communicatie, planning, financieel beheer, huisvesting, energie en duurzaamheid. Toen ik kwam in 2003 waren we met vijftien man aan het pionieren.’

Pionieren? Huisvesting speelt hier al sinds 1575.
‘Universitair vastgoed was lang in handen van de Rijksgebouwendienst. En die onderhield dat op het laatst niet goed. In 1995 zijn grond en gebouwen overgedragen aan de universiteiten, inclusief het vele achterstallige onderhoud. Pas toen zijn overal universitaire vastgoedbedrijven opgericht. In het begin draaide alles om achterstanden wegwerken.’

Wat is nu de focus?
‘Wij organiseren vooral. Onze projectmanagers hebben uiteenlopende achtergronden en zijn ervaren. Dus er is veel kennis in huis. Daarmee kunnen we gericht en inhoudelijk derden aansturen. We huren partijen in die je altijd nodig hebt, van uitvoerders tot technisch adviseurs als Halmos. Dat zijn veelal bedrijven die ons al jaren goed kennen, zodat we zeker weten dat het goed komt. Inhuren is iets duurder, maar dankzij de specialistische kennis van externen uiteindelijk efficiënter.’

Jullie zullen dan veel moeten aanbesteden.
‘Dagelijks. Soms is dat overzichtelijk. Zo is INNAX al een tijd ons meetbedrijf, maar dat contract loopt af en dan moet dat worden aanbesteed. Het andere uiterste is een groot project dat we momenteel voorbereiden, met daarin zoveel aanbestedingen, dat we een aanbestedingsadviseur nodig hebben. Alleen al de kosten van die adviseur zijn zo hoog, dat we een aanbesteding moeten doen voor het kiezen van de aanbestedingsadviseur.’

Wat is de gedachte achter het Bio Science Park bij de A44?
‘Het begon als bedrijventerrein voor bio science. Maar uitsluitend bedrijven, dat willen mensen niet meer. Bovendien is er woningnood. Daarom komen er nu ook huizen voor duizenden mensen. Dan wordt het aantrekkelijk voor een supermarkt en horeca. Er is al een park, een paar faculteiten van ons en twee musea, Corpus en Naturalis. Kortom, heel gevarieerd. De grond is van de universiteit, maar we bouwen daar niet zelf. We stellen percelen beschikbaar aan partijen die het gebied aantrekkelijker maken.’

Jullie kregen veel lof voor de transformatie van de voormalige V&D van Den Haag.
‘Op het Spui, in het winkelgebied. Ik liep daar als kind al mijn schoolspulletjes te kopen. Zulke herinneringen hebben meer mensen. De transformatie was heel complex, door de hoeveelheid partijen die samen moesten werken.’

Juist dat is toch jullie dagelijks werk?
‘Klopt, maar hier was een extra dimensie. Een verhuurder met als eis: één (hoofd)huurder. Dat waren wij. Maar we konden het pand maar voor tweederde zelf vullen. Voor de overige ruimten moesten we onderhuurders zoeken. Die vind je niet zomaar. Dat werden TU Delft, Open Universiteit, LUMC en Universiteiten van Nederland. Je begrijpt: die hebben allemaal wensen. En er was al een datum waarop wij een andere Haagse locatie moesten verlaten. Die deadline was voor zo’n complex project veel te vroeg. Bovendien zaten die 25.000 m2 met alle onderhuurders erbij nog steeds niet vol. Uiteindelijk lukte het door een tentamenruimte en sportfaciliteiten toe te voegen. Zo’n project kan alleen slagen door met vertrouwde partners te werken, zoals Halmos.’

Dat is nu wel een gebouw waar je wil zijn.
‘Zeker. Maar we gaan er nog een beetje finishing touch doen, zoals vooraf ook gepland. Rondlopen. Goed kijken. Naar licht, akoestiek, gedrag van mensen. Aan de gang met signalen van gebruikers. Vooral het facilitair bedrijf daar ziet precies waar mensen altijd gaan zitten en welke hoek “niet werkt”. Hoe het licht valt in het restaurant. Daar komt alsnog sfeerverlichting. De plantenbakken zijn prima. Maar vier rijen met precies dezelfde planten? Dat kan beter.’

Je kunt in dat pand bijvoorbeeld ‘Earth, Energy and Sustainability’ studeren. Wat doet het vastgoedbedrijf op dat vlak?
‘Medewerkers en studenten vragen dat ook wel eens, bijvoorbeeld via de Universiteitsraad. Dan gaat onze directeur dat toelichten. Voor ons is duurzaamheid vanzelfsprekend. Je hebt wet- en regelgeving: in 2050 Paris Proof. We hebben beleid om dat te halen. Dan nog is het veel werk om het echt goed te doen. Zo werkt Halmos bijvoorbeeld aan WKO-projecten. We zijn nu veel energiezuiniger geworden, vooral qua gasverbruik. Duurzaamheid is uiteraard breder dan energie. We hebben de staalconstructie van een voormalig lab met tien verdiepingen een stukje verderop hergebruikt in nieuwbouw. Ook de betonplaten zijn uit dat lab gezaagd en elders ingezet. Dus qua circulariteit zijn we nu van start. Op dat vlak gaan we ons verder ontwikkelen.’