In gesprek met Erwin Goldman van Schiphol Real Estate

Beschrijving

Schiphol Real Estate is geen doorsnee vastgoedbedrijf. Hun portefeuille omvat kantoren, zoals het WTC Schiphol Airport van 58.000 m2. Maar ook hangars en loodsen, waar grote hoeveelheden vracht worden afgehandeld. Toch spelen ook bij dit vastgoedbedrijf bekende uitdagingen. Wat doe je met AI en wat liever niet? Hoe kunnen we voldoen aan het Parijs Akkoord?

Bij Schiphol Real Estate (SRE) werken ongeveer vijftig mensen. De vastgoedportefeuille omvat zo’n 45 gebouwen met ongeveer 600.000 m2 vloeroppervlak. In het ‘business district’ van Schiphol huisvesten ze onder meer Heineken, Microsoft, Samsung, diverse airlines en het complete WTC Schiphol Airport. Dat heeft ruim honderd vaste huurders, plus horeca, social club, meditatieruimte en game area.

Van een totaal andere orde zijn de vrachtgebouwen. Daar vindt overslag plaats tussen vliegtuigen en trucks, in twee richtingen. De grootste klant in dit segment huurt 54.000 m2 en verwerkt naast reguliere vrachtstromen ook paarden, bederfelijke goederen, exclusieve auto’s en gevoelig medisch materiaal. Verder beheert SRE hangars en zijn ze actief op Rotterdam The Hague Airport. Erwin Goldman werkt bijna zeven jaar voor SRE en is strategisch adviseur techniek. Recent ontwikkelde hij met collega’s een geheel vernieuwde ESG-strategie.

Wat is een kernpunt daarin?
‘Gasloos worden. Dat is verplicht, dus daar hebben we geen keuze in. Onder meer voor het WTC Schiphol Airport volgen we de internationale Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM). Verder wordt alle afval gescheiden. En ‘alle’ is echt ‘alle’. We wegen de afvalzakken van onze klanten. Wij zien dus precies per klant hoeveel plastic, papier, batterijen (etc.) die aanlevert.’

Gasloos betekent: andere energiebronnen.
‘Wij plaatsen daarom warmtepompen en WKO’s. Daarvoor moeten we 100 of 200 meter diep de grond in. Daarna ketels verwijderen. Ik zeg het heel overzichtelijk, maar dat kost moeite, uitzoekwerk, geld. We zijn nu bezig met de tweede WKO voor het WTC Schiphol Airport. Maar zelfs die is niet hetzelfde als die vorige. Er komt van alles bij kijken. We doen dit daarom samen met Halmos. Dat gaat wel een jaar duren.’

WTC Schiphol Airport zegt dat ze een BREEAM-certificaat hebben.
‘Dat klopt. Ik ben verantwoordelijk voor BREEAM. We voeren het geleidelijk in voor onze portefeuille. We begonnen met vijf panden, dat werd tien, toen vijftien en nu gaan we naar zestien. Maar BREEAM hálen is één ding; dat vasthouden is ook een uitdaging. Het verplicht je tot een jaarlijkse of driejaarlijkse certificering. Wij doen dat elk jaar. En daar zijn we ook vrijwel het hele jaar mee bezig. Het certificaat krijgen we in november. In december beginnen we aan de volgende ronde en die duurt tot oktober.’

Waarom jaarlijks?
‘We investeren elk jaar veel in duurzaamheid en willen snel terugzien hoe ver we zijn. De verbeteringen kunnen we elk jaar vieren. En we zien wat er nog ontbreekt. Doe je het in drie jaar, dan ligt het steeds een tijd stil. Dan gaan alle betrokkenen andere dingen doen en verandert ook het gevoel van urgentie dat hiervoor nodig is. Minstens zo belangrijk: doordat we er continu mee bezig zijn, kunnen we permanent ondersteuning krijgen van een BREEAM-expert.’

Het belang van ict in gebouwen groeit door. Welke ontwikkeling speelt op dit vlak?
‘Uiteraard hebben we al heel lang gebouwbeheersystemen, maar met nieuwe software kun je installaties slimmer aansturen. Dat verbetert het binnenklimaat en reduceert kosten. Die software zit inmiddels in vrijwel alle panden. Vervolgens moet je dat optimaal inregelen. Dat is een complexe uitdaging en hier werken we aan met Halmos.’

Krijgt AI inmiddels een belangrijke rol?
‘Het wordt gestimuleerd om AI in te zetten binnen het bedrijf. Het zit bijvoorbeeld standaard in Outlook. Wat mijn collega’s ermee doen, weet ik niet. Overigens mogen we niet kiezen welke AI; we gebruiken uitsluitend Copilot.’

Wel precies het merk dat je verwacht op Schiphol.
‘Haha, ja het zal vast vanwege die naam gekozen zijn. Nee, geen idee waar mijn collega’s die keuze op baseerden. Ik werk er graag mee. In mailverkeer gebruik ik het op een paar manieren. Zo krijg ik vaak mails met heel veel berichten eronder. Dan wil ik weten: wat is de essentie hiervan? Aan Copilot vraag ik dan “Maak beknopte versie” en dan heb ik een prima samenvatting. Het ondersteunt ook bij het schrijven van mails. Voor simpeler mails lever ik de steekwoorden en korte zinnetjes, met daarbij bijvoorbeeld “voor huurders”. Copilot maakt er dan een bericht van. Dan kijk ik dat nog even na en kan het weg.’

En complexere zaken?
‘Ook wel, maar anders. Het helpt bij het opstellen van een programma van eisen en ingewikkelder mails. Die schrijf ik wel gewoon zelf en dat wil ik ook zelf doen. Want het is mijn kennis en je loopt het risico dat je er dommer van wordt als je dat allemaal aan AI gaat overlaten. Maar als ik zoiets af heb, vraag ik wel aan Copilot of die nog verbeteringen of aanvullingen heeft. Dat is eigenlijk niks nieuws, want “vroeger” liet je een belangrijke tekst altijd even aan iemand anders lezen. Wat natuurlijk nog steeds wel voorkomt en ook prima is.’

Dus ergens ligt een grens.
‘Zeker. Er zijn dingen die ik duidelijk niet wil doen in AI en ook liever niet in Teams. Zoals brainstormen. Sowieso gesprekken waarin het draait om creatief denken. Dan wil je toch met elkaar rond de tafel. Neem de gesprekken met Halmos. Aangezien ik in Den Haag woon, is het voor mij makkelijk om bij hen langs te gaan. Ik zit er sowieso elke veertien dagen een paar uur. Momenteel bekijken we hoe we MJOP’s structureel beter kunnen maken. We moeten GACS-compliant zijn; hoe pakken we dat aan? Er zijn meer slimme meters nodig. Zulke onderwerpen vragen dat je met elkaar om de tafel zit.’

Hoe ontstond dat?
‘Toen ik hier begon, was die relatie er al, en werd ik aan hen voorgesteld. Dezelfde mensen waar ik nu nog steeds mee werk; ook dat is heel plezierig.’