Beschrijving

Verduurzamen met Duurzaam Beheer en Onderhoud

Inleiding

 De komende jaren staan we voor de uitdaging om al het vastgoed te transformeren naar bij voorkeur (bijna) energieneutrale gebouwen. Deze duurzame ontwikkeling gaat niet vanzelf en vraagt veel kennis, vaardigheden en organisatievermogen. Belangrijk daarbij is het besef dat investeringen en aanpassingen die vandaag gedaan worden al klaar moeten zijn voor die toekomst. Als tijdlijn voor de verduurzaming wordt beleidsmatig strategisch regelmatig 2030 of 2035 gekozen. De technische en economische levensduur van installaties die nu vervangen (moeten) worden is veelal 15 tot 20 jaar. Belangrijk daarbij is het besef dat investeringen en aanpassingen die vandaag gedaan worden al klaar moeten zijn voor die toekomst. Als tijdlijn voor de verduurzaming wordt beleidsmatig strategisch regelmatig 2030 of 2035 gekozen. De technische en economische levensduur van installaties die nu vervangen (moeten) worden is veelal 15 tot 20 jaar.

Wat het complex maakt is dat deze verduurzaming veelal heel andere installatieprincipes kent waardoor eenvoudig uitwisselen van componenten voor een duurzamere oplossing niet mogelijk is. Dit geldt vooral voor klimaatinstallaties. Het goed vormgeven van duurzaam beheer en onderhoud is daarbij noodzakelijk. Veel organisaties zeggen te werken of invulling te hebben gegeven aan duurzaam beheer en onderhoud (DB&O), maar veelal vindt er bij een defect of een te vervangen component domweg één op één vervanging plaats. De vraag is nu hoe invulling kan worden gegeven aan DB&O.

Duurzame ontwikkeling is complex
De energietransitie is complex. Verduurzaming gaat immers niet zomaar. Er is een heldere visie nodig die resulteert in handelingsperspectief. Daarnaast is er veel technische (ontwerp)kennis nodig om met voldoende overzicht de juiste keuzes te kunnen maken. Eigenlijk wordt een gebouw herontworpen naar een nieuwe duurzamere situatie en kwaliteit, waarbij ook nog eens rekening moet worden gehouden met de (technische) mogelijkheden die aanwezig zijn en niet moet worden vergeten wat de toekomstige huisvestingsbehoefte is.

Een gedegen analyse is nodig om weloverwogen keuzes te kunnen maken. Het lijkt het meest voor de hand te liggen om aan de slag te gaan met de minst duurzame gebouwen omdat daar de grootste besparingen te behalen zijn, maar pas hiermee op! 
Het kan namelijk zijn dat juist die gebouwen onvoldoende basiskwaliteit en functionele mogelijkheden bezitten om uiteindelijk aan de doelstellingen te kunnen voldoen en daardoor in een later stadium onevenredige investeringen gaan vragen. Daarin investeren resulteert dan in hoge kosten op termijn.
Het is dus van belang een gedegen analyse te doen waar en hoe de komende jaren te investeren als de routekaart tot uitvoering moet komen en desinvesteringen moeten worden voorkomen. Hierbij moet erop worden gelet dat uitstellen van duurzaamheidsinvesteringen terwijl het vervangingsonderhoud doorloopt steeds meer zal resulteren in desinvesteringen, omdat assets en (installatie)elementen dan vervroegd afgeschreven moeten worden of dat de doelstelling niet waargemaakt kan worden.

Stappen naar energieneutraal
Bij de verduurzamings- en vervangingsinvesteringen moet aandacht worden besteed aan de volgorde waarin investeringen worden gedaan. Vanzelfsprekend is dit in een bestaande situatie ook afhankelijk van de technische staat van gebouw en installaties en de mogelijke overlast die vervangingen met zich meebrengen. Eerste stap is bewustwording en ernaar streven dat de aanwezige assets optimaal functioneren. Als er geïnvesteerd wordt in duurzame installaties en maatregelen, is het een belangrijke voorwaarde dat deze optimaal functioneren, dat is vaak niet vanzelfsprekend.

Figuur 1 Volgorde van Duurzaamheidsstappen

Figuur 1 geeft een voorkeursvolgorde voor duurzaamheidsinvesteringen weer. De stap ‘verspilling eruit!’ is toegevoegd aan een basis die zijn oorsprong vindt in de NTA8800 (BENG) methode. Dit is een operationele verbetering volgens Duurzaam Beheer en Onderhoud als door Halmos Adviseurs is ontwikkeld.

Bij assetverbetering gaat de aandacht eerst uit naar het verbeteren van de bouwkundige kwaliteit (schil) en het geschikt maken van de afgifte en distributie voor duurzame opwekking. Dit vanuit de visie dat je geen warmtepompcapaciteit of andere duurzame opwekking moet ontwerpen op de huidige situatie en energiegebruik. Omdat capaciteit van deze installaties kostbaar is (in euro’s per kW vermogen), loont het om de energiebehoefte te beperken. Dit kan onder andere worden bereikt door bijvoorbeeld isoleren, het luchtdicht maken van het gebouw en/of warmteterugwinning aanbrengen op de ventilatie.

Stappenplan

Verduurzamen van een vastgoedportefeuille vraagt om een heldere visie. Welke doelen worden nagestreefd? Vooral het gasloos maken van gebouwen kan vragen om ingrijpende aanpassingen van de gebouwen en (klimaat)installaties.

Wat de mogelijkheden zijn van bestaande gebouwen en welke energiebesparing redelijkerwijs haalbaar is, vraagt om deskundigheid en gedegen ontwerpkennis om de systeemconcepten en energetisch kwaliteit van deze gebouwen te kunnen analyseren. Toepassen van losse duurzaamheidsmaatregelen zonder dat inzicht aanwezig is in de samenhang van deze maatregelen en/of het doel waar op termijn uiteindelijk naar gestreefd wordt, kan resulteren in de verkeerde keuzes.

De volgende vragen helpen met het opstellen van een strategie:

• Stap 0 Waarom willen we verduurzamen?
• Stap 1 Waar willen we naartoe?
• Stap 2 Waar staan we?
• Stap 3 Wat gaan we doen?
• Stap 4 Hoe gaan we dat organiseren en ten uitvoer brengen?
• Stap 5 Hoe bewaken we de voortgang?

Deze vragen zijn uitgewerkt voor een gestructureerde aanpak van het tot uitvoering brengen van de doelstellingen en zijn hieronder in een tabel samengevat.

Overzicht stappenplan Halmos Adviseurs